I det flesta av dessa fall erbjuds då köparna en så kallad köpargenomgång med den besiktningsman som utfört besiktningen. Det vanligaste är att den görs på plats men den kan också göras över telefon.
Bra eller dåligt?
Förutsatt att besiktningsmannen har utfört sitt uppdrag väl så måste man tycka att det är bra. Det som dock är viktigt att tänka på är att man som köpare verkligen bör sätta sig in i omfattningen av den gjorda besiktningen och själv bedöma om det finns anledning att utföra ytterligare undersökningar. I de flesta överlåtelsebesiktningar ingår t ex inte el, vatten och avlopp.
Provtryckning av skorstenar är oftast inte heller utförda. Alla ovan nämnda delar av fastigheten ingår dock också i köparens undersökningsplikt.
Det är här som förbesiktningen som produkt möter sina belackare. Man menar att risken för att köparen ska känna mer trygghet än vad han faktiskt har fog för är stor. Här finns det skäl att påpeka att oavsett om en besiktning är utförd av säljaren eller om köparen ska göra den så är omfattningen i normala fall densamma liksom behovet av att sätta sig väl in i vad som innefattas och vilka eventuella ytterligare undersökningar som är lämpliga..
Fastighetsmäklaren roll att vara tydligare än tydlig blir därför extra viktig när det gäller innebörden av besiktningsprotokollet samt försäkringens omfattning och begränsningar. Liksom köparens återstående undersökningsplikt.
Utnyttja därför fastighetsmäklaren maximalt och se till att du tar till dig all information du får och glöm inte att ställa frågor om du finner något oklart.
Långsträckt undersökningsplikt
En köpares undersökningsplikt sträcker sig mycket långt. Långt mera än vad gemene man har uppfattning om. Jag får dagligen samtal från köpare som inte haft klart för sig vad undersökningsplikten de facto får anses innebära.
Även om det redan finns ett färskt besiktningsprotokoll och man erbjuds en köpar-genomgång står det dig naturligtvis alltid möjligheten att begära en egen besiktning.
Utgångspunkten vid fastighetsköp anses vara att köparen fullgör sin undersökningsplikt före köpet . Alltså – besiktning först och kontraktskrivning därefter. Det gamla uttrycket – köp inte grisen i säcken, skulle kanske passa rätt bra in här.
Båda parters intressen ska tillvaratas
Fastighetsmäklarens roll är att tillvarata båda parters intressen. Därför bör mäklaren föreslå den ordningen för parterna. Dessvärre är utbudet på bostäder på många orter i Sverige allt för lågt och efterfrågan stor. Detta får som resultat att köpare och säljare, ovanstående till trots väljer att skriva kontrakt snabbt som ögat och ta in ett besiktningsförbehåll istället.
Här förordar såväl Mäklarsamfundet som Fastighetsmäklarnämnden att fastighetsmäk-larna bör informera parterna om fördelarna och nackdelarna med en helt öppen besikt-ningsklausul. En öppen besiktningsklausul med tydliga frister och anvisningar för hur köparna ska begära köpets återgång torde undanröja risken för tolkningsproblem avsevärt. Vilket absolut ligger i båda parters intresse.
Om köparna utnyttjar sin rätt till återgång enligt den öppna klausulen finns det risk för att säljaren drabbas av tidsförlust och kanske av ett lägre försäljningspris. Det kan naturligt-vis heller inte uteslutas att en köpare skulle kunna utnyttja klausulen illojalt.
Det är därför inte ovanligt att mäklaren föreslår parterna att komplettera klausulen med ett vite. Köparen ska då ersätta säljaren med ett visst belopp för det fall att köparen utnyttjar sin rätt till återgång. Min erfarenhet är att detta sätt att lösa problematiken med besiktningsklausuler blir allt mer vanligt. Det tycker jag är bra.
Titti Öhrn är Mäklarsamfundets kundombudsman och även Vi i Villas expert på att köpa och sälja hus.
