Tänkvärt före villaköpet

Utan att göra anspråk på att täcka samtliga situationer, eller all den juridik, som berör ett fastighetsköp, kan nedanstående vara värt att tänka på före villaköpet.För många av oss blir villaköpet livets största ekonomiska transaktion. Innan köpet ägnar förvärvaren, med rätta, ofta mycket tid åt byggnadens planlösning och hur förvärvet påverkar den egna ekonomin. Inte sällan går köpet av fastigheten ganska raskt sedan planlösningen, ekonomin och känslorna sagt ja till ett köp av objektet.

Undersökningsplikten

Vikten av köparens undersökningsplikt av fastigheten kan inte nog understrykas. Det går inte att hasta iväg och underteckna ett avtal, och därefter börja granska grunden, vinden etc på byggnaden. En undersökning av objektet måste göras innan köpekontraktet skrivs. Köparens undersökningsplikt är långtgående. Det krävs att köparen faktiskt tar sig in i grunden, på vinden o s v för att besiktiga byggnaden.

Lagstiftaren har i förarbetena till lagtexten uttalat att det ”som regel ska räcka med en normalt erfaren och på området normalt bevandrad köpares undersökning”. Mot bakgrund av att villaköp sker mera sällan i livet, uppstår frågan hur många villaköpare som faktiskt uppfyller förarbetenas formulering vid en domstolsprövning av fel i fastighet. Enligt lagtexten i Jordabalken kan köparen nämligen endast åberopa sådana dolda fel, som gör att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta med köpet. Av rättsfall på området kan nog sägas, att det krävs ganska mycket av den normalt erfarna och på området bevandrade köparens undersökning för att undersökningsplikten ska anses vara uppfylld.

Anlita besiktningsman

Ett gott råd inför ett villaköp kan därför vara, om man själv inte besitter byggnadsteknisk kunskap, att kalkylera in kostnaden för anlitandet av en sakkunnig besiktningsman. Ge besiktningsmannen i uppdrag att utföra s k jordabalksbesiktning, samt att informera om de upplysningar säljaren lämnat om objektet. Ta del av besiktningsmannens protokoll eller av hans synpunkter innan förvärvet.

Rekommenderar besiktningsmannen vidare kontroller, t ex fuktmätningar, så efterhör med säljaren om han eller hon kan lämna kompletterande upplysningar om dessa frågor, eller lämna en skriftlig garanti på skadefrihet. Kan inte säljaren förklara förhållandena tillfredsställande eller lämna någon garanti, så låt utföra de av besiktningsmannen rekommenderade undersökningarna innan förvärvet.

Som regel kan sägas, att en säljare normalt inte kan få gehör för sitt påstående om att köparen har brustit i sin undersökningsplikt, om en sakkunnig besiktningsman inte har upptäckt bristfälligheten i fastigheten. Ett fel, som upptäcks innan köpeavtalet har undertecknats, reglerar man lämpligen genom köpeskillingen. En enkel synpunkt kan tyckas, men som faktiskt kan spara både köpare och säljare en utdragen rättslig process och stora pengar.

Juristhjälp med avtal

Friskrivningsklausuler och eventuellt lämnade garantier i ett köpeavtal kan medföra att en köpare bör undersöka objektet än mer noggrant, respektive att undersökningsplikten reduceras. Köpeavtalet kan komma att kompliceras genom införandet av sådana klausuler.

Vidare kräver klausulerna i sig en viss kunskap om hur de ska utformas. För genomgång av ett köpeavtal, och utformning av nämnda klausuler, kan ett gott råd vara att anlita en jurist, som sysslar med fastighetsrätt.

Som vi framhöll inledningen blir villaköpet ofta livets största affär. Trots detta förekommer det ibland i vår verksamhet att det begagnade huset köpts utan att köparen besuttit några som helst kunskaper på området, och utan att man anlitat sakkunnig besiktningsman. Köparens undersökning av fastigheten har i lagstiftarens mening varit ytterst begränsad, medan familjens begagnade bil köpts med större omsorg och med anlitande av sakkunnig verkstadstekniker. Sannolikt var dock fastighetsköpet en betydligt viktigare affär för familjen.