En del trodde att finanskrisen skulle stoppa den trenden. Men det blev tvärtom. Eftersom räntan sänkts till den lägsta nivå någonsin har priserna stigit.
Två scenarion. När räntan börjar stiga är det slut på den trenden, tror nu experterna. Men de är delade i två läger – ett som talar om bostadsbubbla och kraftigt prisras, ett som menar att prisstegringen planar ut och möjligen sjunker en aning.
Statens Bostadskreditnämnd (BKN), som anför pessimistlägret, kom nyligen med en pessimistisk analys om att bostadspriserna skulle sjunka med 20 procent under en treårsperiod.
De grundar det på den ekonomiska grundlagen om att bostadspriserna drivits upp av att efterfrågan varit mycket högre än utbudet, och att det snart är slut på det.
BKN visar också statistik på att hela 46 procent av de svenska privatbostädernas värde är lånefinansierade, sedan många tagit mer och mer lån när räntan sänkts. Ju högre procentsats desto större risk för prisras, menar BKN och påpekar att belåningen bara var 31 procent strax före förra prisnedgången 1990.
Skräckscenariot är att priserna sjunker så mycket att låneskulden börjar närma sig husets värde och bankerna kräver extra amortering, och i nästa steg tvångsförsäljning.
I andra lägret anser man att den framtida räntehöjningen kommer att gå så långsamt att det aldrig blir någon nämnvärd prisnedgång.
SBAB:s ekonomer Thomas Pousette och Tor Berg skriver så här:
– Om hushållen hade belånat sina bostäder för att köpa bilar, resor och mat hade vi varit oroliga. Men i stället har de lånade pengarna använts till att köpa aktier och andra värdepapper eller till att ombilda hyresrätter till bostadsrätter.
Slutsatsen av detta kan vara att du som ska sälja bör göra det snart – och du som ska köpa bör vänta. Problemet med detta är att ingen vet säkert om dessa teorier stämmer. Men om de stämmer kan det ena ta ut det andra.
Jag står därför fast vid mitt standardsvar som jag brukar ge till dem som frågar om jag tror att det nu är rätt tid att köpa villa:
Bostäder ska man inte köpa för spekulation utan för att bo i. Köp när det bäst passar familjesituationen och när familjen hittar rätt bostad.
Detta talar för att priserna faller:
- Efterfrågan minskar när räntan stiger och köparna klarar inte av att betala lika mycket som tidigare. Stiger inflationen kommer räntehöjningen snabbt.
- I de flesta andra länder har bostadspriserna sjunkit, och efter den kraftiga prisuppgången så kommer det till slut en priskorrigering nedåt också i Sverige.
- Många villaägare har belånat sina villor mer. Börjar priserna sjunka kan bankerna kräva att de som är högbelånade måste amortera eller sälja – och då kan prisspiralen gå fort nedåt.
- Bostadsbyggandet tar fart och utbudet ökar.
Detta talar för att priserna planar ut:
- Räntehöjningen kommer sakta och stegvis och marknaden hinner anpassa sig efter det nya läget.
- Många räknar redan med stora räntehöjningar i sina bokalkyler.
- Villor köps i allmänhet inte i spekulationssyfte i Sverige som i länder som England.
Så förbereder du dig för prisuppgång:
- Räkna med höjda kostnader. För varje miljon med två procent i låneränta är räntekostnaden efter skatteavdrag 14 000 kr om året (2 procent x 1 000 000 x 70 procent). Med en höjning till sex procent stiger kostnaden till 42 000 kr.
- Ha pengar i beredskap för amortering. Försök sätta undan pengar på bankkonto eller fonder för att använda till amortering när räntan stiger.
Vill du läsa fler artiklar som den här?
Prenumerera på vårt nyhetsbrev och få våra erbjudanden – det är gratis!
